茅ヶ崎で売れにくい不動産を売却するには？空き家・残置物・私道の問題と買取の選択肢

茅ヶ崎市で不動産の売却を考えているものの、物件の状態や条件が気になり、なかなか一歩を踏み出せないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

例えば、長年使用していない空き家、家具や荷物が残った住宅、建物が老朽化した土地、前面道路や接道条件に問題のある不動産などです。

「こんな状態でも売却できるのだろうか？」

「先に建物を解体した方がいい？」

「荷物を片付けてからでないと査定できない？」

こうした疑問をお持ちの方も少なくありません。

実際には、一般的な住宅として販売しにくい不動産でも、物件の条件に応じて売却方法を検討できる場合があります。

今回は、茅ヶ崎で売却が難しいと感じる不動産について、確認しておきたいポイントと、買取という選択肢をご紹介します。

1．古い家や空き家は、そのまま売却できる？

築年数の古い住宅や、長期間使用していない空き家でも、売却できる可能性はあります。

売却方法としては、建物を残したまま「古家付き土地」として販売する方法や、建物を解体して更地にする方法などが考えられます。

ただし、建物の状態や土地の条件によって、適した方法は異なります。

例えば、建物の老朽化が進んでいても、購入者が建て替えを前提として検討する場合があります。

一方、解体して更地にすることで、土地の形状や広さが分かりやすくなり、購入希望者が検討しやすくなる場合もあります。

注意したいのは、売却前に必ず解体した方がよいとは限らないという点です。

解体費用が必要になるほか、住宅用地に適用されていた固定資産税等の特例が、解体後の状況によって適用されなくなる場合もあります。

また、建て替えが可能かどうかは、道路や法令上の条件によっても異なります。

解体を決める前に、建物と土地の条件を確認しておくことが大切です。

2．家具や荷物が残ったままでも相談できる？

相続した実家などでは、室内に家具や家電、生活用品が残っていることがあります。

片付けに時間がかかるため、売却の相談自体を後回しにしてしまう方もいるかもしれません。

しかし、残置物がある状態でも、不動産会社に査定や売却の相談をすることは可能です。

売却方法や買主との合意によっては、残置物の撤去を買主側で行う条件を検討できる場合もあります。

ただし、すべての物件で残置物をそのまま引き渡せるわけではありません。

残置物の所有権や処分方法、撤去費用の負担について、契約時に明確にしておく必要があります。

先に多額の片付け費用をかける前に、現状でどのような売却方法があるか確認することをおすすめします。

3．私道や接道条件に問題がある土地は売れない？

不動産売却で特に確認が必要なのが、前面道路や接道条件です。

例えば、敷地が私道に接している場合や、道路との接する幅が狭い場合、建築や再建築に関する制限が生じることがあります。

また、私道については、通行や上下水道・ガス管の工事に関する権利関係などが問題になる場合もあります。

ただし、私道に接しているから売却できない、旗竿地だから建物が建てられない、というわけではありません。

道路の法的な種類、敷地の接道状況、私道の所有関係、必要な承諾の有無などを個別に確認する必要があります。

建築基準法上の接道義務を満たしていない場合でも、一定の要件のもとで特例的な許可・認定の対象となる可能性がありますが、必ず認められるものではありません。

このような不動産では、土地の広さや立地だけでなく、権利関係や建築上の制限が売却条件に大きく影響することがあります。

4．一般的な仲介で売れにくい場合は「買取」も選択肢

不動産を売却する方法には、一般の購入希望者を募集する「仲介」と、不動産会社などが直接購入する「買取」があります。

仲介では、市場の需要に合えば、買取より高い価格で売却できる可能性があります。

一方、物件に特殊な事情がある場合、購入希望者が限られたり、売却までに時間がかかったりすることがあります。

そのような場合は、買取を検討することも一つの方法です。

買取では、不動産会社が物件の状態や法令上の条件、必要な工事費用などを確認し、購入の可否や条件を判断します。

売却時期の見通しを立てやすい場合がある一方、買取価格は一般的に仲介での売却想定価格より低くなる傾向があります。

そのため、売却価格だけでなく、売却までの期間、必要な費用、引渡し条件などを比較して判断することが重要です。

5．売却前に確認しておきたいこと

条件の難しい不動産を売却する場合、最初からすべての問題を解決しておく必要はありません。

まずは、現在の状況を整理することが大切です。

例えば、次のような事項を確認します。

• 土地と建物の登記名義

• 建物の築年数や現在の状態

• 前面道路の種類と接道状況

• 境界や測量に関する資料の有無

• 室内の残置物の状況

• 賃貸借契約や占有者の有無

• 売却希望時期と希望条件

資料がすべて揃っていなくても、相談を始めることはできます。

なお、賃貸中の不動産については、所有者が変わることと賃借人に退去してもらうことは別の問題です。

賃貸借契約の内容や借地借家法などを踏まえ、慎重に検討する必要があります。

6．茅ヶ崎の不動産は、物件ごとの条件を見極めることが大切

茅ヶ崎市内には、整った住宅地の不動産だけでなく、古くからの住宅街にある土地や、道路・敷地の形状に特徴のある物件などもあります。

こうした不動産は、一般的な物件情報だけでは売却の難しさや可能性を判断できない場合があります。

例えば、同じ面積の土地でも、接道状況や建築制限、境界の状態によって、購入希望者の検討条件が変わることがあります。

だからこそ、単純に「古いから売れない」「形が悪いから売れない」と判断するのではなく、物件の特徴を確認したうえで売却方法を考えることが重要です。

湘南リビングでは、茅ヶ崎市を中心に、一般的な住宅だけでなく、売却に課題のある不動産についてもご相談を承っています。

よくあるご質問（Q&A）

Q．他社で売却が難しいと言われた物件でも相談できますか？

A．はい。物件の条件を確認したうえで、仲介や買取などの方法を検討します。ただし、必ず売却・買取ができることを保証するものではありません。

Q．古い建物は解体してから査定を依頼した方がいいですか？

A．必ずしもそうではありません。解体費用や土地の建築条件などによって判断が変わるため、解体前に相談することをおすすめします。

Q．室内に大量の荷物が残っていても査定できますか？

A．はい。残置物がある状態でも査定の相談は可能です。撤去方法や費用負担については、売却条件に応じて検討します。

Q．私道の通行・掘削承諾がない土地は売却できませんか？

A．必ずしも売却できないわけではありません。ただし、私道の権利関係や建築・インフラ工事の条件などによって、売却方法や価格に影響する可能性があります。

Q．不動産会社の買取なら、どんな物件でも購入してもらえますか？

A．いいえ。物件の状態や法令上の制限、権利関係、事業性などによって買取できない場合もあります。まずは個別に確認することが必要です。

湘南を、遊び場から帰る場所へ。

不動産には、一つとして同じ条件の物件はありません。

一般的には売却が難しいとされる不動産でも、条件を整理し、売却方法を変えることで、次の可能性が見えてくることがあります。

大切なのは、売れないと決めつけてしまう前に、現状を把握することです。

湘南リビングでは、茅ヶ崎市を中心に、古家・空き家・残置物のある住宅・私道や接道に課題のある土地など、不動産の売却に関するご相談を承っています。

「他社に相談したけれど、なかなか話が進まない」

「売却できるか分からないので、まずは相談したい」

「仲介と買取の両方を比較したい」

そんな方も、お気軽にお問い合わせください。

物件の状況を確認しながら、ご希望に合った売却方法を一緒に考えていきたいと思っています。

▼無料会員登録はこちら（未公開物件を閲覧する）
https://www.shonan-living.co.jp/member/index.php

湘南リビング株式会社