茅ヶ崎で私道に接する土地・中古戸建てを購入する際の注意点｜通行・掘削承諾とは？

茅ヶ崎市内で土地や中古戸建てを探していると、物件資料に「私道負担あり」「前面道路は私道」「通行・掘削承諾書あり」といった記載を見かけることがあります。

普段の生活では、公道と私道の違いを意識する機会は少ないかもしれません。

しかし、不動産を購入する際には、道路の所有関係や通行・掘削に関する権利関係が、将来の建て替えや売却に影響する場合があります。

今回は、茅ヶ崎市を中心に不動産売買を行う湘南リビング株式会社が、私道に接する物件を購入する際の基本的な確認事項を解説します。

1．そもそも私道とは？

私道とは、国や地方公共団体などではなく、個人や法人などが所有している道路を指します。

住宅街では、複数の住宅が利用する道路を、沿道の所有者などが共有しているケースもあります。

ただし、ここで注意したいのが、「私道か公道か」という所有関係と、「建築基準法上の道路かどうか」は別の問題だということです。

例えば、個人所有の道路でも、建築基準法第42条に定める道路に該当する場合があります。

反対に、見た目は道路として利用されていても、建築基準法上の道路に該当しない通路もあります。

不動産を購入する際には、道路の所有者だけでなく、建築基準法上の位置付けも確認することが大切です。

2．私道に接している土地でも家は建てられる？

私道に接しているからといって、住宅を建築できないわけではありません。

建築基準法では、原則として建築物の敷地は同法上の道路に2m以上接している必要があります。

ただし、建物の用途や規模、自治体の条例などによって追加の条件が設けられる場合があります。

また、道路の種類によっては、建て替えの際にセットバックが必要になることもあります。

例えば、建築基準法第42条第2項の道路では、原則として道路中心線から2mの位置が道路境界線とみなされます。ただし、反対側に崖や河川などがある場合には取扱いが異なります。

セットバック部分には建物や塀などを設置できないため、実際に利用できる敷地面積や建築計画に影響します。

購入前には、道路種別や幅員、接道長さ、セットバックの必要性を確認しましょう。

3．通行承諾とは？

私道に接する物件を検討する際によく登場するのが「通行承諾」です。

通行承諾とは、一般的には私道の所有者などから、その道路を通行することについて承諾を得ることをいいます。

例えば、住宅へ出入りするために他人所有の私道を利用する場合、通行に関する権利関係を確認する必要があります。

ただし、通行できる法的根拠は、所有権、共有持分、地役権、契約、民法上の権利など、状況によって異なります。

通行承諾書がないから必ず通行できない、あるいは承諾書があれば将来にわたってすべて安心、というわけではありません。

重要なのは、どのような権利に基づいて通行できるのか、承諾の範囲はどこまでなのかを確認することです。

4．掘削承諾とは？なぜ必要になるの？

もう一つ重要なのが「掘削承諾」です。

住宅を建築したり、古い建物を建て替えたりする際には、水道管・下水道管・ガス管などの新設や交換が必要になる場合があります。

その工事で私道を掘削する場合、道路所有者との権利関係が問題になることがあります。

そのため、不動産取引では、あらかじめ道路所有者から掘削についての承諾を取得することがあります。

もっとも、民法には一定の要件の下で他人の土地に設備を設置したり、他人の設備を使用したりできる規定もあります。

したがって、掘削承諾書の有無だけで工事の可否が一律に決まるわけではありません。

実際には、配管の位置、工事内容、所有関係、既存の権利、関係法令などを確認する必要があります。

5．私道の持分があれば安心？

私道に接する物件では、道路の共有持分が売買対象に含まれていることがあります。

例えば、道路を複数の住宅所有者が共有し、それぞれが一定割合の持分を所有しているケースです。

持分があることは重要な確認事項ですが、それだけで将来のすべての工事や利用が自由になるとは限りません。

共有物の管理や変更には、工事の内容などに応じて民法上のルールが関係します。

また、共有持分があっても、ほかの共有者との間で道路の使用方法などについて取り決めがある場合もあります。

そのため、道路持分の有無だけでなく、共有者の状況や既存の合意内容も確認することが望ましいでしょう。

6．住宅ローンや将来の売却への影響

私道に関する権利関係は、住宅ローンの審査や将来の売却時に確認される場合があります。

例えば、通行に関する権利が不明確だったり、ライフラインの工事に支障が生じる可能性があったりすると、金融機関や購入希望者から追加資料を求められることがあります。

ただし、私道に接しているという理由だけで、住宅ローンが利用できないわけではありません。

金融機関ごとに審査基準が異なるため、物件の条件を整理したうえで個別に確認することが重要です。

将来売却する際にも、道路関係の資料が整理されていれば、購入希望者への説明がしやすくなります。

7．購入前に確認しておきたいポイント

私道に接する土地や中古戸建てを検討する際には、次のような項目を確認しましょう。

• 前面道路の建築基準法上の種別

• 道路の所有者と共有持分の有無

• 敷地の接道長さと道路幅員

• セットバックの必要性

• 通行に関する権利や承諾内容

• 水道・下水道・ガス管の埋設状況

• 掘削工事に関する権利関係

• 将来の建て替えや住宅ローンへの影響

すべての私道物件に問題があるわけではありません。

大切なのは、価格や建物の状態だけでなく、道路に関する条件も理解したうえで購入を判断することです。

8．よくあるご質問

Q．私道に接する土地は購入しない方がよいですか？

A．必ずしもそうではありません。道路の種別や権利関係が整理されており、希望する利用に支障がなければ、十分に検討できる物件もあります。

Q．私道持分がなくても住宅を購入できますか？

A．購入自体は可能な場合があります。ただし、通行やライフラインの利用に関する権利関係、住宅ローンへの影響などを確認することが重要です。

Q．通行承諾書があれば建て替えできますか？

A．通行承諾書だけで建て替えの可否は判断できません。建築基準法上の接道条件や建築制限なども確認する必要があります。

Q．掘削承諾書がないと水道管を交換できませんか？

A．必ずしもそうとは限りません。民法上の権利が認められる場合もありますが、工事の方法や必要な手続きは個別の事情によって異なります。

Q．私道の問題は購入後に解決すればよいですか？

A．購入後に解決できるとは限らないため、契約前に調査することをおすすめします。必要に応じて、売買契約の条件として整理することも検討できます。

まとめ｜私道のある物件こそ、購入前の調査が大切です

茅ヶ崎市内でも、私道に接する土地や中古戸建ては珍しいものではありません。

大切なのは、私道という理由だけで敬遠することでも、問題ないと決めつけることでもありません。

道路の種類、所有関係、通行・掘削に関する権利などを一つずつ確認し、安心して購入できる条件が整っているか判断することが重要です。

湘南リビング株式会社では、茅ヶ崎市を中心に、土地・中古戸建て・マンションなどの不動産売買をお手伝いしています。

私道や接道条件が気になる物件についても、確認すべき事項を整理しながらご案内いたします。

湘南を、遊び場から帰る場所へ。

湘南リビング株式会社

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