中古住宅の契約不適合責任とは？茅ヶ崎で家を売買する前に知っておきたい注意点

こんにちは。湘南リビング株式会社です。

茅ヶ崎市や藤沢市など、湘南エリアで中古戸建てや中古マンションの購入・売却を検討する際、「契約不適合責任」という言葉を耳にすることがあります。

「購入後に雨漏りが見つかったらどうなるの？」

「中古住宅だから、すべて買主の負担になる？」

「売主が個人の場合、責任を負わない契約にもできる？」

こうした疑問を持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか。

中古住宅の売買では、建物の築年数や状態だけでなく、契約書にどのような条件が定められているかが重要です。

今回は、契約不適合責任の基本的な考え方と、売買契約前に確認しておきたいポイントを分かりやすく解説します。

1．契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、引き渡された目的物が、種類・品質・数量などについて契約内容に適合していない場合に、売主が負うことのある責任です。

不動産売買では、建物や土地の状態が契約で合意した内容と異なる場合などに問題となります。

例えば、契約上は雨漏りがないことを前提としていたにもかかわらず、引渡し後に契約内容に適合しない雨漏りが判明した場合などが考えられます。

ただし、雨漏りが見つかったからといって、必ず売主に責任が発生するとは限りません。

契約書の内容、売買時に説明された事項、建物の状態、発見された不具合の原因などによって判断が異なります。

重要なのは、単に不具合があるかどうかではなく、契約で合意した内容に適合しているかどうかという点です。

2．以前の「瑕疵担保責任」と何が違う？

2020年4月に施行された改正民法により、売買に関する従来の「瑕疵担保責任」は、契約内容への適合性を中心とした制度に見直されました。

現在の不動産売買では、「契約不適合責任」という言葉が使われています。

従来の制度との違いの一つは、買主が取り得る手段として、修補などを求める追完請求や代金減額請求が明確に位置付けられたことです。

ただし、どの請求が認められるかは、契約内容や不適合の程度、法律上の要件などによって異なります。

3．買主はどのような請求ができる？

契約内容に適合しない状態が認められる場合、買主には主に次のような手段があります。

① 追完請求

修補など、契約内容に適合する状態にするよう求めるものです。

例えば、契約不適合に該当する雨漏りについて、修補を求める場合などが考えられます。

② 代金減額請求

一定の要件のもとで、売買代金の減額を求めるものです。

原則として、相当の期間を定めて追完を催告する必要がありますが、例外もあります。

③ 損害賠償請求

法律上の要件を満たす場合に、損害賠償を求めるものです。

売主に帰責事由がない場合など、認められないこともあります。

④ 契約解除

契約不適合の内容や程度などによっては、契約解除が問題となる場合があります。

ただし、不適合が軽微な場合など、解除が認められないこともあります。

これらは、すべてのケースで無条件に認められるわけではありません。

実際には、契約条項と個別の事情を確認する必要があります。

4．中古住宅で問題になりやすい不具合

中古住宅では、築年数や維持管理の状況によって、さまざまな不具合が見つかることがあります。

例えば、次のような項目です。

• 雨漏りや漏水

• シロアリによる被害

• 建物の構造部分に関する不具合

• 給排水設備の故障や不具合

• 土地の地中埋設物

• 境界や越境に関する問題

ただし、これらが見つかった場合に、すべて契約不適合責任の対象になるわけではありません。

事前にどのような説明があり、契約書でどのように取り決められていたかが重要です。

例えば、雨漏りがあることを買主が説明され、その状態を前提として購入する契約であれば、同じ雨漏りについて契約不適合と評価されない場合があります。

一方で、説明されていない別の不具合が見つかった場合には、改めて契約内容との適合性を確認する必要があります。

5．個人が売主の場合、責任を免除できる？

中古住宅の売買では、個人の売主と個人の買主との間で取引が行われることがあります。

このような取引では、契約不適合責任の範囲や期間について、契約で一定の特約を設ける場合があります。

例えば、売主の契約不適合責任を負わないとする特約が定められることもあります。

ただし、免責特約があれば、売主が必ずすべての責任を免れるわけではありません。

民法572条では、売主が知りながら告げなかった事実などについては、免責特約があっても責任を免れない旨が定められています。

また、売主が宅地建物取引業者の場合には、宅地建物取引業法による制限が問題になります。

そのため、個人間売買と宅建業者が売主となる売買を同じように考えることはできません。

6．売主が不動産会社の場合はどうなる？

売主が宅地建物取引業者で、買主が宅地建物取引業者ではない場合には、宅地建物取引業法40条による制限があります。

同条では、契約不適合に関する売主の責任について、買主に不利な特約を設けることが原則として制限されています。

ただし、買主が不適合を売主に通知する期間について、引渡しの日から2年以上とする特約は認められています。

そのため、宅建業者が売主となる中古住宅では、契約書に定められた責任の範囲や通知期間を確認することが重要です。

なお、すべての不具合について無条件に保証されるという意味ではありません。

7．契約不適合責任の期間は何年？

契約不適合責任については、「必ず2年間」「必ず3か月間」などと一律に考えることはできません。

民法566条では、種類または品質に関する契約不適合について、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、原則として一定の権利を行使できないとされています。

ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合には例外があります。

また、実際の不動産売買では、売主・買主の属性や契約内容によって異なる取り決めがされることがあります。

そのため、契約書に記載された責任の範囲・通知期間・免責事項を確認することが大切です。

なお、通知期間と、権利行使に関する消滅時効は別の問題です。

8．売買契約前に確認したい書類

中古住宅を購入・売却する際には、売買契約書だけでなく、物件の状態に関する資料も確認しましょう。

物件状況報告書

売主が把握している建物や土地の状況について、買主に伝えるための書類です。

雨漏り、シロアリ被害、増改築履歴、近隣との取り決めなど、取引上重要な情報を整理する際に使用されます。

付帯設備表

キッチン、給湯器、エアコンなど、売買対象に含まれる設備や、その作動状況などを確認するための書類です。

設備については、建物本体とは異なる取り決めがされる場合もあるため、契約内容を確認しましょう。

建物状況調査の結果

建築士などによる建物状況調査が実施されている場合は、その結果も参考になります。

ただし、調査には範囲や方法の限界があり、建物に不具合がないことを保証するものではありません。

9．売主・買主それぞれが注意したいこと

売主様の場合

売却前に把握している不具合や修繕履歴などは、できるだけ正確に伝えることが重要です。

不具合を隠したまま売却すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。

また、契約不適合責任の範囲や期間について、契約前に十分確認しておきましょう。

買主様の場合

中古住宅は、新築住宅とは異なり、経年による劣化や使用に伴う傷みがある場合があります。

そのため、内覧や資料確認を通じて建物の状態を把握し、どのような条件で購入するのか理解することが大切です。

気になる点がある場合は、契約前に確認し、必要に応じて専門家による調査を検討しましょう。

10．よくあるご質問（FAQ）

Q．中古住宅で雨漏りが見つかったら、必ず売主が修理してくれますか？

A．必ずしもそうではありません。契約内容や事前の説明、不具合の原因などによって判断が異なります。

Q．契約不適合責任を免責する契約は有効ですか？

A．個人間売買などでは免責特約が設けられる場合がありますが、売主が知りながら告げなかった事実など、免責が認められない場合があります。

Q．売主が不動産会社の場合も免責できますか？

A．宅建業者が売主で、買主が宅建業者ではない場合には、宅建業法による制限があります。契約内容を個別に確認する必要があります。

Q．引渡し後に設備が壊れた場合も対象になりますか？

A．設備については、契約書や付帯設備表などで別途取り決めがされる場合があります。故障の時期や原因、契約条件を確認する必要があります。

Q．契約不適合責任について不安がある場合、誰に相談すればよいですか？

A．まずは取引を担当する不動産会社に契約内容を確認しましょう。法的な紛争が生じている場合には、弁護士などの専門家への相談も検討してください。

まとめ｜中古住宅の売買は契約内容の確認が大切

中古住宅の契約不適合責任は、購入後に不具合が見つかった場合などに重要となる制度です。

ただし、不具合があれば必ず売主が責任を負うわけではなく、契約内容や事前の説明、売主・買主の属性などによって判断が異なります。

売主様は、把握している物件の状況を正確に伝えること。

買主様は、契約内容や建物の状態を十分に確認すること。

双方が納得したうえで取引を進めることが、引渡し後のトラブル防止につながります。

湘南リビングでは、茅ヶ崎市・藤沢市をはじめ、湘南エリアの中古戸建て・中古マンションの売買についてご相談を承っています。

購入・売却に関する疑問がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

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