茅ヶ崎で土地・中古戸建てを購入する前に確認したい境界・測量・越境の注意点

茅ヶ崎市をはじめ、湘南エリアで土地や中古戸建てを探していると、物件資料に「境界非明示」「確定測量後引渡し」「越境あり」といった記載を見かけることがあります。

建物の間取りや日当たり、駅までの距離などは気になっても、土地の境界については普段あまり意識しない方も多いのではないでしょうか。

しかし、土地の境界は、将来の建て替えや外構工事、売却などにも関わる重要なポイントです。

今回は、不動産購入前に知っておきたい境界・測量・越境について、分かりやすく解説します。

1．土地の境界とは？

土地の境界には、大きく分けて次の2つの考え方があります。

筆界（ひっかい）

登記されている土地を区分する公法上の境界です。土地の所有者同士の合意だけで自由に変更できるものではありません。

所有権界（しょゆうけんかい）

土地の所有権がどこまで及ぶかという、私法上の境界です。

通常は両者が一致していることが多いものの、必ずしも同じとは限りません。

土地の売買では、どこまでが売買対象の土地なのか、現地の利用状況と登記・測量資料に食い違いがないかを確認することが大切です。

2．境界標があれば安心？

土地の角などに、金属プレートやコンクリート杭、金属鋲などが設置されていることがあります。

これらは一般に「境界標」と呼ばれ、境界の位置を確認する手掛かりになります。

ただし、境界標があることと、隣地所有者との境界確認が済んでいることは同じではありません。

古い境界標が移動していたり、資料と現地の状況が一致しなかったりする可能性もあります。

そのため、境界標の有無だけでなく、測量図や境界確認書などの資料と合わせて確認する必要があります。

3．確定測量とは？

不動産売買でよく使われる「確定測量」とは、一般に、隣接地の所有者などとの境界確認を行い、その結果を反映した測量を指します。

ただし、実務上の呼び方であり、どの範囲の境界を確認するか、道路との境界を含むかなどは案件によって異なります。

そのため、「確定測量済み」という説明だけで判断せず、測量図の内容や境界確認書の有無を確認することが重要です。

例えば、次のような資料が確認の対象になります。

• 地積測量図

• 現況測量図

• 境界確定に関する測量図

• 隣地所有者との境界確認書

• 道路境界に関する資料

なお、法務局に備え付けられている地積測量図が、現在の現地状況をすべて示しているとは限りません。

古い図面の場合は、作成年月日や測量方法などにも注意が必要です。

4．「境界非明示」の物件は購入できない？

物件資料に「境界非明示」と記載されている場合があります。

これは、売主が引渡し時に境界を明示しない条件で売買することを意味する場合があります。

境界非明示だからといって、直ちに購入できないわけではありません。

ただし、購入後に隣地との境界を確認する必要が生じたり、建築計画や売却時に追加の調査・測量費用が発生したりする可能性があります。

特に、購入後に建物を解体して新築する予定がある場合は注意が必要です。

境界非明示で購入する場合は、その理由、既存資料の有無、想定されるリスクを契約前に確認しましょう。

5．越境物とは？よくある具体例

「越境」とは、建物や工作物、樹木などが隣接する土地の境界を越えている状態をいいます。

例えば、次のようなケースがあります。

• 隣家の屋根や雨どいが敷地内に入っている

• ブロック塀の一部が隣地にはみ出している

• 樹木の枝が境界を越えて伸びている

• 給排水管などが隣地を通っている

越境物があるからといって、必ずしも売買ができないわけではありません。

しかし、建て替えや外構工事の際に問題になることがあります。

越境の内容によっては、隣地所有者と将来の撤去・是正について取り決めた覚書を交わすこともあります。

ただし、覚書があればすべて解決するわけではなく、その内容や当事者、将来の所有者への承継の扱いなどを個別に確認する必要があります。

6．境界や越境は住宅ローンにも関係する？

土地の境界が不明確であったり、建物に重大な越境があったりする場合、金融機関の担保評価や融資審査に影響する可能性があります。

もっとも、判断基準は金融機関や物件の状況によって異なります。

「境界非明示だから融資は絶対に受けられない」「越境がある物件は住宅ローンを使えない」と一律に判断することはできません。

住宅ローンを利用する予定の方は、売買契約前に不動産会社を通じて金融機関に確認しておくと安心です。

7．購入前に確認しておきたい5つのポイント

土地や中古戸建てを検討する際は、次の点を確認しましょう。

① 境界標の有無

現地に境界標があるか、確認できない箇所がないか。

② 測量図・境界確認書の有無

どのような資料があり、いつ作成されたものなのか。

③ 越境物の有無

建物、塀、樹木、配管などが隣地との境界を越えていないか。

④ 売買契約上の取り決め

境界明示や測量の実施、越境物への対応について、誰がいつ何を行う条件なのか。

⑤ 将来の利用計画との整合性

建て替え、増築、外構工事、将来の売却に支障が生じないか。

特に、契約後に問題が分かってからでは調整が難しくなることもあるため、気になる点は早めに確認することが重要です。

8．よくあるご質問（FAQ）

Q．境界標が見当たらない土地は購入できませんか？

A．境界標がないことだけで購入できなくなるわけではありません。ただし、境界を確認できる資料や、必要に応じた測量の実施について検討することが大切です。

Q．確定測量の費用は売主と買主のどちらが負担しますか？

A．一律の決まりではなく、売買条件によって異なります。売主負担で引渡しまでに実施する場合もあれば、買主が現況のまま引き受ける場合もあります。

Q．隣地の木の枝が越境している場合、勝手に切ってもいいですか？

A．民法上、一定の条件下で越境した枝を切除できる場合がありますが、条件や手続きの確認が必要です。トラブル防止のためにも、まずは隣地所有者との協議や専門家への相談をおすすめします。

Q．越境物がある土地は売却しにくいのでしょうか？

A．越境の内容や程度によります。状況を整理し、必要に応じて隣地所有者との取り決めを行うことで、売却を進められるケースもあります。

Q．土地の境界については誰に相談すればよいですか？

A．境界の調査や測量は土地家屋調査士が専門とする分野です。権利関係の争いがある場合は、弁護士などへの相談が必要になることもあります。

まとめ｜土地の境界は購入前の確認が大切

土地や中古戸建ての購入では、価格や立地、建物の状態だけでなく、境界や越境の状況にも目を向けることが大切です。

特に湘南エリアには、古くからの住宅地や、敷地の形状・道路条件が複雑な物件もあります。

気になる物件が見つかった際は、測量図や境界確認書、現地の状況を確認し、将来の利用計画も踏まえて判断しましょう。

湘南リビングでは、茅ヶ崎市をはじめとする湘南エリアの土地・中古戸建ての購入や売却についてご相談を承っています。

土地の条件が気になる物件や、境界・越境について確認したい物件がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

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